condominio

Condominio e sicurezza: è luogo di lavoro.

Il condominio è un luogo di lavoro in cui si applica il dlgs 81/2008. Lo afferma la Cassazione (sentenza 45316/2019) affrontando il caso di un installatore che aveva realizzato un impianto all’interno di un condominio. Questo però era stato condannato per i reati di cui agli articoli 46, comma 2, e 55, punto 5 lettera c), del dlgs 81/2008.

Secondo l’imprenditore il condominio non è un luogo di lavoro e quindi non rientrava, in quanto luogo di lavoro, nella sua disponibilità.

La giurisprudenza in merito

Per la Cassazione, però, ogni tipologia di spazio può assumere la qualità di luogo di lavoro. Ciò a patto che vi sia ospitato almeno un posto di lavoro o sia accessibile al lavoratore (sentenza 40721/2015). Anche solo se il transito è necessario per provvedere alle incombenze affidategli.

Quindi uno spazio condominiale utilizzato dai lavoratori (nel caso, il deposito di GPL), anche se non è direttamente occupato dal cantiere, rientra nella qualifica di luogo di lavoro. Dunque in tale area il datore di lavoro deve adempiere agli obblighi di sicurezza a tutela della salute dei lavoratori (e dei condomini).

Non si poteva, del resto, dubitare che i proprietari dell’area avrebbero certamente consentito l’ingresso al personale della ricorrente al fine di fare eseguire i necessari interventi di modifica o di manutenzione dell’impianto, essendo utilizzato dai proprietari, direttamente interessati alla propria sicurezza.

Infine, la Cassazione osserva che il ricorrente non ha provato che i condomini abbiano impedito gli interventi di manutenzione dell’impianto. Nè, tantomeno, li hanno ostacolati in altro modo, esprimendo, nei suoi confronti, il divieto di accesso e di intervento all’interno di una area di proprietà privata.

Quando un condominio è considerato luogo di lavoro?

Cerchiamo dunque di fare luce su quanto visto. Rispondiamo anzitutto alla domanda del paragrafo: un condominio è per legge assimilato ad un “luogo di lavoro” in certe condizioni. Cioè nel momento in cui vi sia la presenza di un lavoratore subordinato o ad esso equiparato. Ad esempio il portiere o le imprese di pulizia.

A chi spetta l’obbligo delle misure di sicurezza in un condominio?

È l’amministratore di condominio a ricoprire il ruolo di “datore di lavoro”. Come tale è sua la responsabilità di rispettare quanto previsto dal d.lgs 81/2008. Infatti, secondo il d.lgs 81/2008, è il datore di lavoro che deve garantire l’incolumità di tutti quei soggetti chiamati a vario titolo a prestare la propria attività in un luogo di lavoro.

L’amministratore, in caso di infortunio riconducibile ad esempio ad un impianto elettrico non a norma, può tutelare la sua persona dimostrando di aver provveduto a far effettuare la verifica periodica da parte di tecnici e verificatori esperti e competenti. Pertanto, l’amministratore condominiale è tenuto ad effettuare periodicamente la verifica degli impianti di messa a terra. Questo ogni qual volta sia individuabile un ambiente lavorativo, rivolgendosi alla professionalità di soggetti specificamente abilitati.

Il condominio come luogo di lavoro

In generale dunque, per quanto appena detto, anche all’interno del condominio, come in tutti gli altri luoghi di lavoro, vi è l’obbligo di osservare le norme di sicurezza sul lavoro emanate con D.Lgs. n. 9 aprile 2008 n. 81.

L’amministratore, oltre ad un ruolo formale di garanzia in merito alla sicurezza, assume anche la figura di datore di lavoro nei confronti della ditta appaltatrice. Pertanto ricadono sullo stesso gli obblighi previsti in tali fattispecie dal Testo Unico in materia di Sicurezza (D.Lgs. 81/2008).

L’equiparazione tra amministratore di condominio e datore di lavoro presuppone che questi abbia, alle sue dipendenze, lavoratori subordinati. In quest’ambito rientrano anche – e ordinariamente – i lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato. Ancora, il ragionamento si può estendere anche a tutti i lavoratori subordinati che prestino la loro attività nell’ambito di un condominio, con mansioni simili a quelle dei portieri, quali ad esempio, il servizio di pulizia-scale, o di quello di giardinaggio, ecc..

Restano esclusi dalla categoria dei lavoratori subordinati tutti coloro che prestano la loro attività nel condominio con contratto di lavoro autonomo

I compiti dell’amministratore

Uno dei compiti a cui è chiamato l’amministratore in materia di sicurezza riguarda, la valutazione dei rischi che si possono verificare nelle parti comuni del condominio. Dovrà prestare contestualmente un’adeguata informazione e formazione nei confronti dei lavoratori con rapporto contrattuale privato (art. 3 comma 9, D.Lgs. n. 81/2008).

I fattori di rischio dovranno essere tutti oggetto di valutazione. Non è tuttavia sempre necessaria la redazione del piano di sicurezza. Vi saranno però sempre oneri a carico dell’amministratore in merito ad obblighi di formazione ed informazione.

Il Codice Civile attribuisce espressamente all’amministratore il compito di garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture. Precisa che nel caso in cui ravvisi la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone, è legittimalo – o meglio tenuto – ad intervenire tempestivamente.

L’art. 1135 c.c., co. 1, lett. 4), inoltre, delinea ulteriormente i margini di intervento dell’amministratore, prevedendo che quest’ultimo “non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria. Salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

A tal proposito la Corte di Cassazione, infatti, afferma che “nel caso in cui l’amministratore (…) abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza. Ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni” (Cass. Civ., Sez. II, 02 febbraio 2017, n. 2807).

Conclusioni

Infine il condominio, attraverso l’amministratore, ha l’obbligo di osservare le misure di sicurezza antincendio con particolare riferimento all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi. Questo nel caso in cui siano presenti, fra le parti comuni, attività specifiche che rientrano nell’ambito di applicazione del CPI. Ad esempio centrale termica, autorimessa condominiale, impianto ascensore, edificio civile con altezza in gronda superiore a mt. 24 e così via.
Nel caso in cui , invece, nel condominio si trovino attività commerciali di qualsiasi genere ma “private” e soggette al controllo antincendio, le relative procedure amministrative di controllo e di gestione non sono di pertinenza del condominio.

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